집 살 때 총비용 계산기

사용법

1. 집값(매매가)과 전용면적을 넣습니다. 면적은 ㎡와 평 가운데 골라 넣습니다. 평으로 넣으면 칸 옆에 ㎡로 바꾼 값이 나옵니다.
2. 「중개와 등기 조건」을 열면 기본값을 바꿀 수 있습니다. 기본값은 중개사무소를 거치고, 중개보수에 부가세를 더하고, 등기를 방문 신청하는 것입니다.
   • 중개사무소와 요율을 따로 정했으면 협의 요율을 넣습니다. 비워 두면 법이 정한 상한요율로 계산합니다.
   • 국민주택채권 비용까지 보려면 시가표준액과 채권 할인율을 넣습니다. 아파트의 시가표준액은 공동주택 공시가격입니다.
   • 법무사에게 등기를 맡기면 법무사 보수를 넣습니다.
3. 대출을 받는다면 「대출」을 켜고 대출금액, 연 이율, 대출기간, 상환 방식을 넣습니다.
4. 계산하기를 누르면 한 번 내는 돈, 준비할 현금, 총비용이 나옵니다. 그 아래 항목별 상세 표에 금액과 적용한 요율, 근거 법령이 세금, 중개, 등기 세 묶음으로 나옵니다.

대출의 월별 상환표는 결과의 「월별 상환표 보기」를 누르면 대출 이자 계산기에서 같은 조건으로 열립니다. 거치기간과 중도상환도 거기서 더 넣을 수 있습니다. 매물 정보에 면적이 평으로만 적혀 있다면 평수 변환에서 ㎡로 바꿔 볼 수 있습니다.

결과의 「표 복사」를 누르면 상세 표를 스프레드시트에 붙여 넣을 수 있습니다. 「이 결과를 A로 두고 비교」를 누르면 집값이나 대출 조건을 바꾼 결과와 항목별 차이를 나란히 봅니다.

계산식

요율은 2026년 10월 1일에 국가법령정보센터에서 확인한 값입니다. 개인에게서 집을 사고, 산 뒤 그 세대의 집이 한 채인 경우를 계산합니다. 금액은 모두 원 미만을 버립니다.

세금

• 취득세 = 집값 × 세율(지방세법 제11조 제1항 제8호)
  • 6억 원 이하: 1%
  • 6억 원 초과 9억 원 이하: (집값 × 2/3억 원 − 3) × 1/100. 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림합니다. 6억 5천만 원이면 1.33%입니다.
  • 9억 원 초과: 3%
• 지방교육세 = 취득세의 10%(지방세법 제151조 제1항 제1호)
• 농어촌특별세 = 전용면적이 85㎡를 넘으면 집값의 0.2%이고, 85㎡ 이하면 내지 않습니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 제4조 제11호).

중개

• 중개보수 = 집값 × 요율. 한도액이 있는 구간은 한도액을 넘지 않습니다. 요율은 협의 요율과 상한요율 가운데 낮은 쪽이고, 집을 사는 사람이 내는 몫만 셈합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항, 별표 1).

• 중개보수 부가세 = 중개보수 × 10%. 중개사무소가 일반과세자라고 보고 기본으로 더합니다.
• 집의 중개보수는 국토교통부령이 정한 이 범위 안에서 시와 도의 조례로 정합니다. 이 계산기는 범위의 상한으로 셈합니다.

등기

• 인지세: 집값이 1억 원 이하면 내지 않습니다. 1억 원 초과 10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원입니다. 집을 사는 사람이 계약서 한 부 몫을 낸다고 봅니다(인지세법 제3조 제1항 제1호, 제6조 제5호).
• 등기 신청수수료: 방문 신청 18,000원, 전자신청 10,000원, 전자표준양식 15,000원입니다. 부동산 하나를 기준으로 셈합니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2, 제5조의5).

• 국민주택채권: 집의 소유권 이전 등기를 하려면 국민주택채권을 사야 합니다(주택도시기금법 제8조). 매입액은 시가표준액 × 매입률이고, 1만 원 미만 끝수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고 5천 원 미만이면 버립니다(같은 법 시행령 별표). 예를 들어 그 밖의 지역에서 시가표준액이 123,456,789원이면 1,975,308원이 나와 1,980,000원을 삽니다.

• 채권 할인 부담 = 매입액 × 할인율. 산 채권을 바로 되팔면 할인된 만큼을 부담합니다. 시가표준액과 할인율을 둘 다 넣었을 때만 한 번 내는 돈에 더합니다.
• 법무사 보수: 넣은 금액을 그대로 더합니다.
• 등록면허세는 더하지 않습니다. 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세 대상에서 빠집니다(지방세법 제23조 제1호 단서).

대출과 합계

• 대출 이자: 대출 이자 계산기와 같은 식으로 셈합니다. 거치기간과 중도상환은 넣지 않고 대출기간 전체의 총 이자를 구합니다.
• 한 번 내는 돈 = 세금 + 중개보수와 그 부가세 + 인지세 + 등기 신청수수료 + 채권 할인 부담 + 법무사 보수
• 준비할 현금 = 집값 − 대출금액 + 한 번 내는 돈
• 총비용 = 집값 + 한 번 내는 돈 + 대출 총 이자. 대출을 넣지 않으면 집값 + 한 번 내는 돈입니다.

실제 예시

특별시에 있는 전용 84㎡ 아파트를 5억 원에 산다고 해 봅니다. 중개보수는 상한요율에 부가세를 더하고, 등기는 방문 신청합니다. 시가표준액 3억 5천만 원을 넣고 할인율은 비웠으며, 법무사 보수는 0원입니다. 대출은 3억 원을 연 4%, 30년(360개월) 원리금균등으로 받습니다.

• 세금이 5,500,000원, 중개가 2,200,000원, 등기가 168,000원이라 한 번 내는 돈은 7,868,000원입니다.
• 준비할 현금은 집값 5억 원에서 대출 3억 원을 빼고 한 번 내는 돈을 더한 207,868,000원입니다.
• 대출은 첫 회에 1,432,246원을 내고, 30년 동안 이자를 215,608,483원 냅니다.
• 총비용은 723,476,483원입니다. 집값보다 223,476,483원 많고, 그 가운데 대부분이 대출 이자입니다.
• 할인율 5%를 넣으면 할인 부담 455,000원이 더해져 한 번 내는 돈이 8,323,000원이 됩니다.

집값에 따라 달라지는 세금(전용 84㎡. 12억 원만 전용 114.9㎡)

집값에 따라 달라지는 중개보수(협의 요율 없음)

• 5억 원에 협의 요율 0.3%를 넣으면 1,500,000원입니다. 0.9%처럼 상한보다 높게 넣으면 상한 0.4%로 셈해 2,000,000원입니다.

경계 사례

• 평형은 전용면적이 아닙니다. 「32평형」처럼 부르는 평형은 공급면적 기준이라, 전용면적 칸에 넣으면 85㎡ 판정이 틀어집니다. 매물 정보에 적힌 전용면적을 넣으세요.
• 85㎡ 경계: 평으로 넣으면 ㎡로 바꾼 값을 반올림하지 않고 85㎡와 견줍니다. 25.71평은 84.99㎡라 농어촌특별세를 내지 않고, 25.72평은 85.02㎡라 냅니다.
• 6억 원과 9억 원 경계: 6억 원이면 취득세가 6,000,000원(1%)이고 9억 원이면 27,000,000원(3%)입니다. 그 사이의 산식이 두 끝에서 1%와 3%로 이어져, 경계를 넘을 때 세율이 한꺼번에 뛰지 않습니다.
• 단독주택은 등기 신청수수료가 두 건일 수 있습니다. 수수료는 부동산 하나마다 받는데, 토지와 건물이 따로 등기된 집은 두 건이 됩니다. 이 계산기는 한 건으로 셈합니다.
• 채권 할인율은 되파는 날 정해집니다. 그래서 기본값을 두지 않았습니다. 시가표준액만 넣으면 매입액만 보여 주고 합계에는 넣지 않으므로, 그때의 준비할 현금은 실제보다 적습니다.
• 시가표준액이 2천만 원 미만이면 매입률 표에 해당하는 줄이 없어 채권을 0원으로 봅니다.
• 대출금액이 집값보다 크면 계산하지 않고 칸 아래에 이유를 보여 줍니다.
• 고급주택은 취득세가 크게 늘어납니다. 전용면적이 245㎡(복층은 274㎡)를 넘고 시가표준액이 9억 원을 넘는 공동주택 같은 고급주택은 세율에 8%포인트가 더해집니다(지방세법 제13조 제5항). 세율이 3%인 집이면 11%가 됩니다. 이 계산기는 이 규칙을 넣지 않아 실제보다 크게 적게 나옵니다.

자주 묻는 질문

2주택 이상이거나 생애 처음 사는 집이면 어떻게 되나요?

이 계산기는 산 뒤 그 세대의 집이 한 채인 경우만 셈합니다. 2주택 이상이면 세율이 1%에서 3%가 아니라 8%나 12%까지 오를 수 있습니다(지방세법 제13조의2). 생애 처음 사는 집이면 취득세가 최대 200만 원(조건에 따라 300만 원)까지 줄 수 있습니다(지방세특례제한법 제36조의3). 두 규칙은 주택 수, 지역, 집값, 소유 이력에 따라 갈리고 자주 바뀌어서 계산에 넣지 않았습니다. 해당하면 위택스에서 확인하세요.

「준비할 현금」은 무엇인가요?

집을 사면서 대출 말고 직접 마련해야 하는 돈입니다. 집값에서 대출금액을 빼고, 세금과 중개보수, 등기 비용처럼 한 번 내는 돈을 더합니다. 계약금과 중도금도 이 금액 안에 들어 있습니다. 이사 비용과 재산세는 넣지 않았습니다.

중개수수료와 중개보수는 같은 말인가요?

네. 법에서는 중개보수라고 부르고, 흔히 중개수수료나 복비라고도 합니다. 이 계산기는 법의 이름을 씁니다.

중개보수에 왜 부가세를 더하나요?

중개사무소가 일반과세자면 중개보수에 부가세 10%가 붙습니다. 그래서 기본으로 더했습니다. 부가세를 따로 받지 않는 곳이라면 「부가세 10% 더하기」를 끄세요.

국민주택채권은 꼭 사야 하나요?

집의 소유권 이전 등기를 하려면 사야 합니다. 산 날 바로 되파는 방법이 있고, 그러면 되팔 때 깎이는 금액만 비용이 됩니다. 매입액을 집값이 아니라 시가표준액으로 정하므로 시가표준액 칸이 따로 있습니다.

이 결과로 취득세를 신고해도 되나요?

이 결과는 입력하신 값과 위 계산식의 가정으로 구한 참고값입니다. 취득세는 집을 산 사람이 60일 안에 스스로 신고하고 내는 세금이고, 적게 신고하면 적게 낸 세액의 10%가 가산세로 붙습니다. 신고하기 전에 위택스나 시청, 군청, 구청에서 금액을 확인하세요.